Der Traum vom eigenen Feriendomizil im Ausland: 7 unverzichtbare Tipps für den erfolgreichen Kauf

Der Traum von einer eigenen Ferienimmobilie im Ausland wird für viele Menschen zunehmend attraktiv. Ob eine charmante Wohnung in Frankreich, ein rustikales Häuschen in Italien oder eine idyllische Finca auf den Balearen - die Möglichkeiten sind vielfältig. Doch bevor Sie sich in dieses Abenteuer stürzen, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Unsere 7 Tipps helfen Ihnen, die richtige Entscheidung zu treffen und Stolperfallen zu vermeiden.

Haben Sie nicht auch schon einmal über ein eigenes Feriendomizil im Ausland nachgedacht?

Eine kleine Ferienwohnung in Frankreich, ein Ferienhäuschen in Italien oder Schweden oder doch lieber eine Finca auf den Balearen?

Die Wahl an sich ist schon schwierig genug, dazu kommen aber noch die landestypischen Gesetze und Bestimmungen für den Erwerb einer Ferienimmobilie durch Ausländer.

Wir können Sie bei der Standortwahl inspirieren und Ihnen mit unseren Tipps zur Seite stehen, denn nicht überall darf gekauft und vermietet werden.

Hier sind unsere 7 wichtigsten Tipps für den Kauf einer Ferienimmobilie im Ausland:

1. Welches Land soll es sein?

Informieren Sie sich umfassend über die geltenden Kauf- und Vermietungsbedingungen in Ihrer bevorzugten Urlaubsregion!

In den Niederlanden, Österreich, der Schweiz und Dänemark zum Beispiel dürfen Sie als EU-Bürger zwar kaufen, aber leider nicht vermieten.

Es ist ratsam einen Kauf nicht ohne Dolmetscher und Notar abzuwickeln und am besten lassen Sie den Kaufvertrag in zwei Sprachen ausfertigen.

2. Andere Länder - andere Steuern!

Einkünfte, die Sie aus der Vermietung einer Ferienimmobilie erzielen, sind steuerpflichtig, unabhängig davon, ob sich die Immobilie in Deutschland oder im Ausland befindet. Beim Kauf fällt außerdem die Grunderwerbsteuer des jeweiligen Landes an, die je nach Land unterschiedlich hoch ist. Zusätzlich fallen oft Steuern auf die Einkünfte der Vermietung in dem Land an, indem Sie die Immobilie besitzen.

Hier einige Beispiele:

- Die Grunderwerbsteuer fällt immer beim Kauf einer Ferienimmobilie an und variiert je nach Land und Region. In einigen EU-Ländern kann sie bis zu 15% des Kaufpreises betragen. Kroatien ist da mit ca. 4% recht günstig.

- Die Grundsteuer wird in einigen Ländern auf den Wert der Immobilie erhoben und kann jährlich anfallen. Die Höhe hängt von der Lage und dem Wert der Immobilie ab.

Spanien:

1. Grunderwerbsteuer: Bis zu 10% des Kaufpreises.
2. Einkommensteuer: Je nach Einkommenshöhe und Vermietungsgewinn.
3. Kommunale Steuern: Variiert je nach Gemeinde.
4. Grundsteuer: Jährlich auf den Immobilienwert basierend.
5. Mehrwertsteuer: Auf Mieteinnahmen anwendbar.
6. Touristensteuer: Pro Person und Nacht festgelegt.
7. Erbschafts- und Schenkungssteuer: Abhängig von der Höhe des Vermögens.

Kroatien:

1. Grunderwerbsteuer: Bis zu 4% des Kaufpreises.
2. Einkommensteuer: Unterschiedliche Sätze je nach Einkommenshöhe.
3. Kommunale Steuern: Variabel je nach Standort.
4. Grundsteuer: Jährlich auf den Immobilienwert berechnet.
5. Mehrwertsteuer: Auf Mieteinnahmen anwendbar.
6. Touristensteuer: Pro Person und Nacht festgelegt.
7. Erbschafts- und Schenkungssteuer: Abhängig von der Höhe des Vermögens.

Frankreich:

1. Grunderwerbsteuer: Bis zu 5,8% des Kaufpreises.
2. Einkommensteuer: Progressiver Steuersatz auf Mieteinnahmen.
3. Kommunale Steuern: Varieren je nach Gemeinde.
4. Grundsteuer: Jährlich auf den Immobilienwert basierend.
5. Mehrwertsteuer: Auf Mieteinnahmen anwendbar.
6. Touristensteuer: Pro Person und Nacht festgelegt.
7. Erbschafts- und Schenkungssteuer: Abhängig von der Höhe des Vermögens.

Italien:

1. Grunderwerbsteuer: Bis zu 9% des Kaufpreises.
2. Einkommensteuer: Je nach Einkommenshöhe und Vermietung

3. Nebenkosten

 Neben den bereits erwähnten Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar, etc. fallen möglicherweise noch Maklergebühren an. In Summe sind das schnell mal ca. 10 - 15 Prozent vom Kaufpreis.

Dazu kommen noch die jährlichen Hausnebenkosten:

• Heizung, Wasser, Strom
• Städtische Abgaben (Grundsteuer, Müllabfuhr, Abwasser)
• Versicherungen
• GEZ, Internet/ Telefon
• Rücklagen
• Eventuell Gemeinschaftskosten z.B. bei Ferienanlagen

Kosten für die Renovierung oder für die Anschaffung von neuem Inventar sind zusätzlich einzukalkulieren.

Für die Instandhaltung und die Vermietung sollten Sie diese weiteren Kosten einplanen:

• Verwaltungskosten
• Reinigungskosten
• Reparaturen
• Gärtnerarbeiten.

Von Deutschland aus ist es schwierig, alles in Ordnung zu halten, außerdem wollen Sie Ihren Urlaub nicht immer mit der Instandhaltung Ihrer Ferienimmobilie verbringen, sondern lieber Ihren eigenen Urlaub genießen. Geben Sie Ihre Immobilie in professionelle Hände, gerade wenn Sie auch vermieten, lohnt sich dieser Aufwand und Sie profitieren langfristig von zufriedenen Gästen.

4. Finanzierung:

Ferienimmobilien zu finanzieren ist generell nicht ganz einfach, Banken tun sich noch schwerer mit der Finanzierung, wenn sich die Immobilie auch noch im Ausland befindet.

Ferienimmobilien werden daher meist mit einem hohen Eigenkapitalanteil erworben, für einen Teil wird jedoch eine Fremdfinanzierung notwendig sein. Glücklich ist, wer eine bestehende Immobilie als Sicherheit vorweisen kann.

Nehmen Sie sich Zeit und vergleichen Sie in Ruhe die Konditionen, sonst ist die Freude über das neu erworbene Feriendomizil nur von kurzer Dauer.

5. Recherche vor Ort

Es ist gut, wenn Sie die Gegend, in der Ihr neues Feriendomizil liegen soll, schon kennen, und das nicht nur zur Hauptsaison.

Als Urlauber können Sie selbst gut einschätzen, worauf Gäste Wert legen. Wie ist das Freizeitangebot und wie sind die Einkaufsmöglichkeiten? Kann man Fahrräder ausleihen und gibt es Spielplätze in der Nähe? Wie sieht es mit Restaurants und Cafés aus?

Und das Ganze bitteschön auch aus der Nebensaison-Perspektive betrachten!

Vielleicht können Sie Ihre Ferienwohnung für eine Saisonverlängerung herrichten, einen Kamin oder eine Sauna einbauen, um nur zwei Ideen zu nennen.

6. Machen Sie keine Alleingänge

Machen Sie nicht den Fehler, auch wenn Sie den Ort Ihrer Wahl schon kennen, sich das Objekt selbst, nicht anzuschauen.              

Investieren Sie lieber in einen Kurztrip und in einen Fachmann, der Sie begleitet, die richten Fragen stellt und mögliche Mängel aufdeckt. 

7. Beratung und Hilfe

Ihre erste Adresse ist natürlich der Makler Ihres Vertrauens, zusätzlich besteht die Möglichkeit, wenn es um Urlaubsregionen wie Spanien, Italien oder Frankreich geht, das Ihnen die »Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e. V. mit Rat und Tat zur Seite steht. Sie finanziert sich durch Mitgliederbeiträgen und ist nur Privatpersonen vorbehalten.

Fazit

Lassen Sie sich nicht abbringen von Ihrem Traum von einer eigenen Ferienimmobilie im Ausland. Mit der richtigen Planung überwiegen die Vorteile der Investition.

• Sie haben in Ihrer Wunschregion eine eigene Unterkunft für Ihren Traumurlaub.
• Sie gestalten sich Ihre Unterkunft nach Ihren Vorlieben und fühlen sich wie zu Hause nur besser.
• In den Zeiten, in denen Sie Ihre Immobilie nicht nutzen, erzielt diese durch die Vermietung eine gute Rendite.
• Der Traum vom Ferienhaus ist im Ausland oft günstiger als in Deutschland.
• Die Steuervorteile für eine Ferienvermietung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.